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秋葉原のマンション売却契約いたしました

   

マンション売却

マンション売却

自宅マンション売却

秋葉原で済んでいたマンションの自室、売却の契約いたしました。

 

先週の三連休中に売買契約を締結させていただきました。

いろいろお心配りいただいたみなさま、ありがとうございます。

おかげさまで、理想的な方にお買い上げいただくことができました。

自宅マンション売却のための専任媒介契約

4月から販売方向で作業はじめ5月に不動産会社と専任媒介契約を結びました。

自宅を販売するとき、直接自分で売る環境は日本ではまだ整っていません。

不動産売却では不動産会社に依頼して買主を見つけてもらうことになります。

 

3つある契約形態

不動産会社に依頼するとき、契約を結ぶ必要があります。

大きく分けて3つの契約形態があります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

専属専任媒介契約

売主にとって一番制約が大きなすべて一社にお任せするという契約方法です。

不動産会社もこの契約を求めてくることは少ないようです。

8社と会いましたが専属専任媒介契約を提案してきた不動産会社は大手も中堅どころも皆無でした。

 

思うに、不動産会社にとっても毎週報告書を作成しなければならないなど手間がかかる割に次の専任媒介契約との具体的なメリットの違いがあまりないのですすめてこないのでしょう。

販売委託した実体験からいえば、自分で直接買主見つけて売るという可能性がないのならば、専任媒介契約の方が、不動産の販売状況について、より細かく進行状況を把握できるのでメリット大きいです。

不動産会社も同じ事を毎週報告するのはきついので、より頑張ってくれるかもしれません。

 

専任媒介契約

専属専任媒介契約がすべて完全にお任せなのに対して、専任媒介契約では、一社の不動産会社にだけ販売をお願いする部分は同じです。

不動産会社にとって一番メリットがあるように感じます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、売主が自分で買主を見つけ出して不動産会社を経由しないで売ることができるということです。

 

つまり、ほとんどの人にとっては専任媒介契約の専属専任媒介契約に対するメリットというのは、ないに等しいです。

わたくしは、承知の上でこの契約をしました。

理由は後半で。

 

専属専任媒介契約と専任媒介契約では、その不動産が売れる場合、契約した不動産会社を通すことになるので不動産会社は一定の利益を得られます(専任媒介契約で売主個人が直接売ってしまう場合以外)。かなりの利益になるので、それなりに売る努力はしてくれますし、よそにその利益をとられないわけで、売主と不動産会社の利益が一致し信頼できる前提ができるといえます。

 

一般媒介契約

不動産会社を特定せず複数の不動産会社に売ってくださいとお願いする方法です。

不動産会社にとっては販売に力を入れても一円の利益も出ない可能性が高くできればやめてほしい契約でしょう。

売主にとっては、より多くの会社に販売してもらうことができるので売れるチャンスが広がるメリットがあります。

しかし、報告義務などもないため情報が集まらず、すぐに売れればいいのですが、そうでない場合、何をどうすればいいのか、どう改善すれば売れる可能性があるのかの情報を得にくくなります。

 

逆に複数の会社に依頼しているので、それぞれの売り方の違いから違ったアドバイスをもえらる可能性もあります。しかし、これも船頭多くして船山に上るという格言ではありませんが、どの提案を採用するべきなのか不動産販売の素人に適切に判断できるのかかなり疑問になります。

 

一般媒介契約では不動産販売の仲介者は複数いることになります。

売れた場合、誰が利益を得るかというと直接その契約にかかわれた一社だけになります。

確率論でいうと頑張っても一円にもならない可能性の方が多いわけです。

 

不動産会社的には、手間暇かけずコストもあまりかけないようにして売れたらラッキー的な方向になってしまっても仕方のない契約だと思います。

 

わたくしが専任媒介契約を選んだ理由

不動産会社は自分たちに有利な専任媒介契約を望む

不動産屋8社と会い8社全部がこの形式を求めました。

3つの方式の中から選ぶなら専属専任媒介契約が売主にとって合理的です。

あえて、その契約を求めるのもありでした。

担当がちょっと負担増える程度でしかないので、その提案を売主からされれば断る会社はないのではないでしょうか。

 

専任媒介契約を選んだ理由

専門家に任せないと売れないと考えています。

誰かこの家を解体という人が事前にいれば別ですが、その場合でも個人間取引では、手続きや相手の信用状況調査などに不安が付きまといます。知り合いだとビジネスライクに本来あるべき契約手順を踏めなかったり、内容をあやふやにしてしまい禍根残すかもしれません。

買主見つけるのも困難で、見つかっても、同契約進めればいいか専門家に依頼できない(不動産会社は使えない)。

それでは、専任媒介契約のメリットって売主には皆無です。

 

わかっていて専任媒介契約を選んだ理由は、それでも、最悪の場合、自分で売ると決めていたからです。

どういうことかというと、不動産会社なら確実に不動産を売れるなんて言えない時代です。

いまは不動産が売れやすい時期でJR山手線秋葉原駅から徒歩数分と売れない理由が見つからない立地です。

それでも、期待する金額と期日に売れるかどうかとなると話は別です。

 

時間の無駄を排除したい

自分の会社の事業を大胆に買えつつある中、1年も自室マンションの売却にかかわっている余裕はありません。

 

お金の無駄を排除したい、むしろ損をする可能性が高い

ローン金利は無駄でしかなくなります

その間に支払う住宅ローンのかなりの部分は金利です。

金利部分はただただ銀行に支払うだけで消えていくお金です。

管理費と修繕積立金も無駄に消えていきます

住み続けるならムダとは言えない管理費

しかし、販売のために先に引っ越しをしていたら二重払いです。

修繕積立金に至っては売却と決まったら瞬間からもったいなく感じるものです。

固定資産税は所有しているだけでついて回ります

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者にかかってきます。

売却時に契約で所有期間に応じて按分するといった特約は結べますが、最良の場合でも売れない期間の固定資産税はただただ取られ続けます。

火災保険

不動産持っている以上火災保険は必須です。

住んでいなくても他人の火事のために類焼してしまう可能性が付きまといます。

落雷などで大破するかもしれません。

火災保険にしっかり入っておけば地震や津波の時以外は、ほぼ元に戻せるくらいの保険金はもらえます(キチンと契約しているとき。保険金算定方式には大きく二種類あり、気をつけないと元に戻せる金額にならないこともあります。再取得価格に注意しましょう)

必須な火災保険ですが、住んでいないのに払い続けるのはもったいないです。

 

すぐ見えないお金がいろいろ出ていきます

ローンの金利、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険まどすぐ見えないようなお金が、マンションを所有しているだけで毎月自動的に出ていきます。

売るときにこれらは回収できません。

売るのに2年かかったからその間の、固定資産税や金利、修繕積立金や火災保険料上乗せできるかというとほとんど絶望的なうえに、築年数が増えている分、むしろ安くなっていってしまいます。

 

費用が増えて販売価格は下がっていく、

時間はこういう時圧倒的に無慈悲なものです。

 

引越時期未定はとっても不便

常時、いつ引っ越すかわからないという中途半端な状態では社会生活営みにくいです。

徒歩数分とか数駅くらいの範囲での移動ならいいですがそういうことは少なくて、自宅を売却するときって割と距離のあるところに引っ越すことが多いです。

仕事でも生活でも、いつ遠くに移動することになるかもしれないという不安定な状態はとてつもなく不便です。

 

 

 

少し先の仕事の打ち合わせ、遊びの約束などとてもできなくなってしまいます。

だってそのとき売れて引っ越し作業の真っ最中になっているかもしれません。

自宅が遠くなってその時刻では無理が出るかもしれません。

会社経営している都合でこのデメリットはとても大きいものです。

 

専任媒介契約にした理由

デメリットを考えると、かりに売却価格が下がってしまって短期間で売却するメリットは、わたくしにとってはかなり大きいものでした。

直接の費用でいえば、賃貸物件に仕方ないから先に引っ越すとすれば、費用の合計は毎月10数万円から20万円超えてしまいます。

もし1年もかけたら200万円以上の経費になります。

だったら短期間で売れるなら200万円下げても問題ありません。

 

専任媒介契約に残る売主にとっての可能性

不動産会社に仲介は依頼できません。

しかし、自分が直接売却することは可能です。

もしも、選んだ不動産会社では売れそうもない、少なくともすぐ売れそうでもないとしたらどうでしょう。

 

上記のようにたとえば200万円くらい無駄になるかもしれません。

さらに仲介手数料として販売価格の3%に6万円足したものに消費税上乗せした金額をとられます。

 

たとえば5千万円で売買できたとしたら5千万円の3%は150万円です。

150万円に定額の6万円が追加され156万円。

さらに消費税が今なら8%ですから総額168万4800円も取られます。

あわせると369万円近いお金が消えていきます。

 

だったら不動産会社経由で売る場合よりかなり安くなるといわれている中古不動産買い取り業者さんに買い取ってもらえば、この369万円は消えないで済みます。

目の前の契約金額にだけ注目するとマイナスになってしまう場合もあります。

最悪なのは売り急いで不動産会社の言いなりになってひたすら値引いて売ってしまおうとすることです。

 

見た目やすくなっても買取も考慮に入れる

以上のことを考えあわせ、提案された専任媒介契約を締結させていただきました。

5~6週間様子を見て、選んだ業者さんが期待外れであればさっさと買い取り業者さんなり知人なりに売り値を下げて買取を打診することができます。

そうなる可能性の残る取引でしたが、販売方法に関して売主の提案を聞き入れ改善してもらえたのでさらにまってみた結果、販売してもらうことができました。

かなりの値引きもしているので満足とまでは言えないのですが、大きな不満はないところです。

 

このマンション買う前にもマンションを持っていて売買の経験しています。

売るために情報探しても、表面的なものが多くて期間の考え方など具体的な損得につっこんで書いているサイトが見つけられなかったのが残念でした。いっそ自分で書けばいいのかなと、販売活動終えて一息つけるめどがたった今はサイト作成してみようかって気になってきました。

 

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